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夫妻借男方母亲名义买房,房子到底归谁?(判决原文整理)

发布时间:2021-07-06     点击次数:

京律师马志良 今天


近年来,我国实行的房屋限购政策,使得“借名购房”事件频发,本文案例中小夫妻以男方母亲名义购买房屋,房子到底归谁?“借名购房”存在哪些风险呢?


案情简介


李晓晓与王强于2009年1月22日登记结婚,李某与李晓晓系父女,王某丽与王强系母子。


2015年

李晓晓与王强看中一套房屋,但双方均属于限购对象,无法以自己的名义购房,于是决定以李晓晓的父亲李某的名义买下这套房屋。

2015年4-5月

王强分两笔共计向黄某某(卖受人)支付定金100,000元。李晓晓向李某名下的农业银行账户转账2,200,000元。当日,李某通过上述农业银行账户向黄某某转账560,000元。

变更购房人

办理购房网签手续的当天,李某发现自己也属于限购对象。于是请王强的母亲王某丽代为签订购房合同,而李某则将其银行账户下的房款打入王某丽账户。


2015年5月12日,王某丽作为买受人(乙方)与黄某某作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定乙方受让甲方自有的系争房屋。


日期为2015年5月12日的《收款证明》载明甲方黄某某已通过银行转账收到付款人李某的房款共计560,000元,此款为李某购买系争房屋首付款,此付款人李某由于限购原因,变更买卖合同,买受人由李某变更为王某丽,上述首付款直接转为王某丽购买上述房屋首付款。该收款证明上有购房人王某丽、见证人刘某某、付款人李某字样的签名。

2015年7月

14日,系争房屋产权过户申请被受理,29日,系争房屋产权经核准登记至王某丽名下。

2017年6月15日

李晓晓因病去世。


清点李晓晓遗产时,李某与王某丽对系争房屋有不同看法:


王某丽认为:系争房屋是李晓晓与王强共同出资购买赠与王某丽的,王某丽实际居住系争房屋,出租系争房屋的租金也由王某丽收取,王某丽为系争房屋的实际产权人,李某、李晓晓、王强与王某丽没有签订过借名购房协议。


李某认为:系争房屋的权利人实际是李晓晓和王强,系二人借王某丽名义购买。


王强认为:同意王某丽的辩称意见,系争房屋是王强和李晓晓共同购买赠送给母亲王某丽的。


法院认为


一审法院认为


本院经审理认为,本案的争议焦点在于由王强和李晓晓出资购买系争房屋,但产权却登记在王某丽名下的行为,究竟系李某主张的借名买房关系还是王某丽、王强所称的赠与。


从系争房屋购房款来源看,购房资金全部来源于王强和李晓晓二人,包括王强直接支付的10万元定金以及李晓晓转账给李某的220万元。其次,从资金流向看,李晓晓于2015年5月11日向李某转账220万元,李某当天直接向出售方黄某某支付了56万元房款,该56万元与王强已经支付的10万定金构成了首期房款,李某于2015年6月6日和7月13日向王某丽转账共计170万元,王某丽以收到的前述款项支付了剩余房款和中介服务费等费用,若系争房屋系王强和李晓晓购买后赠与王某丽,仅需将购房所需款项直接转给王某丽即可,根本无必要先行转给李某,再由李某转给王某丽。由王某丽、李某签字的2015年5月12日的《收款证明》明确载明黄某某收到李某支付的56万元首付款,因李某限购,买受人变更为王某丽,前述56万元转为王某丽支付的首付款,王某丽虽辩称其在《收款证明》签字仅代表其认可李某支付给黄某某56万元的事实,不认可该证明载明的购房人由李某变更为王某丽,但该《收款证明》内容表述明确清晰,王某丽作为完全民事行为能力人在签字时并未提出任何异议,现其于本案中仅认可该证明的部分内容,本院难以采信。李某向出售方黄某某支付56万元房款、转账170万元给王某丽的行为以及前述《收款证明》的内容均与其当庭表示的王强、李晓晓最初借李某名义购买系争房屋,后因其属于限购对象而变更买受人为王某丽相符。王强辩称其早知李某属限购对象,为了可以购房赠与王某丽,故意让李某去签订网签合同并冒着宁可损失66万元房款的意见缺乏依据,且有悖常理,本院难以采信。


综上,虽然王强、李晓晓与王某丽对于系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定,但结合资金走向、房款支付等事实,各方当事人提供的证据以及当事人陈述,本院认为李某主张的借名买房的可信度远高于王某丽、王强主张的赠与行为的可信度。王某丽虽然辩称双方系赠与关系,认为只要其实际居住、管理系争房屋就可证明其受赠了系争房屋,但基于王某丽与王强系母子关系,日常生活中王强夫妻二人委托王某丽管理房屋未尝不可,王某丽也未能提供其他证据证明其主张的赠与关系存在。故本院认定王强、李晓晓借名买房事实的存在。


虽然本院认为王强、李晓晓与王某丽之间系借名买房关系,但是根据李某、王强陈述的名下产权房情况,无论是以李某名义购房还是以王某丽名义购房,目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策,该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策,不利于房地产市场秩序的稳定,并且王强和李晓晓当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见,故对于李某主张的直接确认系争房屋产权归王强和李晓晓共有的诉讼请求,本院难以支持。然王强、李晓晓与王某丽之间确系借名买房关系,虽然无法直接确认系争房屋产权归王强、李晓晓所有,但李某要求王强、李晓晓取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据,该款项应由目前系争房屋登记的产权人王某丽负责支付,房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。因李晓晓已经去世,其与王强应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围,本案不予处理,当事人如有争议,可另循法律途径解决。支付问题可在李晓晓的继承关系明确后,由各继承人向王某丽主张其应得继承份额。


二审法院认为


根据对在案证据及当事人的陈述的分析判断,一审法院确认李某主张借名买房事实的可信度高于王某丽所主张赠与事实的可信度,认定王强、王某某借名买房事实存在,并无不妥,本院予以认同,相应理由一审法院已作充分阐述,本院不再赘述。王某丽上诉仍主张赠与的事实,但未提供确实充分的证据予以证明,王某丽所谓实际居住系争房屋的情况,既不足以证明其所主张的赠与事实,亦不能推翻李某所主张的借名买房的事实。一审法院基于本案实际情况,依据评估结论,判决王某某与王强共同获得系争房屋折价款,并无不当。王某丽的上诉请求不能成立,应予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


(文中案例根据裁判原文整理,进入聚法案例网检索案号可查看原文。案号:(2019)沪02民终5430号。文中人物均系化名。)


法官提示:“借名”有风险


1、名义购房人不认可“借名”事实、不配合办理过户,就像今天的案子,亲属之间无明确书面约定,名义购房人主张房子实际归其所有,实际购房人出资为借贷或赠与;


2、房屋被处理或限制,如名义购房人离婚,房屋作为夫妻共同财产被分割;名义购房人死亡,房屋作为遗产被继承;名义购房人擅自将房屋出售或抵押;因法律问题房屋被法院查封等。


所以“借名购房”需慎重,如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋,实际购房人要谨慎选择名义购房人,应当清楚所购房屋性质,最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房,以免发生纠纷,导致房钱两空;


实际购房人要和名义购房人签好协议,以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人,针对名义购房人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等)约定严格的违约责任,以降低实际购房人风险;


同时实际购房人应当从自己的账户支付房款,留存付款凭证,以后如发生纠纷,实际购房人可以凭书面证据以法律途径来保护自己的权利。


-The end-



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