导读

关于房屋租赁的那些事儿，一直以来是百姓关注的热点。租房过程中引发的纠纷也层出不穷。

近日一起房屋租赁纠纷，在该事件中房东和租客对租期的理解出现巨大分歧，双方协商未果最终闹上了法庭。由于房东已将房子出售且已过户，如不能赶在4月15日之前交房的话，就得向买家赔付69.9万元的违约金。

那么，房东在出租房屋时，需要注意哪些法律问题呢?

今天我们为大家盘一盘关于出租房屋中的法律风险。

事情经过

两年前，房东陈先生将杭州外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。

2020年8月，房东陈先生决定卖房。

2020年10月12日，租客万先生向房东提出了续租半年的意愿，即租住到2021年7月11日，房东也表示同意。

2021年1月5日，房东陈先生告知租客不打算续租，要不住到1月底或者年底(春节前)。租客表示之前说好的续租半年现在突然出现变化，需要时间准备。

2021年1月10日，房东陈先生告知之前的两年租期(2019年1月12日至2021年1月11日)已满，考虑要收回房子。租客表示会努力搬走，但找地方需要时间。

2021年1月13日，房东陈先生要求租客续交房租，并收下租客转账支付的3个月租金(15900元)。

2021年1月26日，房东陈先生找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“房东希望租客尽快搬走，并退回15900元房租(房东当天已与买家签订了卖房合同)。

2021年1月31日，房东陈先生告知租客最晚可以住到2月底，否则要产生巨额赔偿金(逾期交房赔付给买家)。租客表示不同意，要住到2021年4月11日。

此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。

在多次协商未果有的情况下，房东陈先生担心租客不能赶在4月15日之前搬走，遂将租客起诉到法院。要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。

法院开庭之前，3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。3月18日上午，人民法院开庭审理了这一起案件。

法院判决

法院支持3个月续租期

租客可获赔1个月房租

租期何时结束，是本案的核心问题。庭审中，房东主张租期2021年2月28日结束，而租客则主张租期2021年7月11日结束。

那么，法院到底会支持谁?3月29日，房东收到了法院的一审判决书。

法院认为，租客一次性支付了3个月的房租，房东也没有在合理期限内提出异议，故租客有权租住到2021年4月11日。鉴于房东已将3个月的房租退还给租客，租客须向房东支付续租期间的房租，总共15900元。

如果租客提前腾空返还涉案房屋，在折抵租金5300元后再按每日176.67元折抵相应租金。也就是说，如果租客同意提前搬走，是有权获赔违约金的(1个月房租也即5300元)。因为房东提前收房，属于违约行为。

继续上诉

法院判决租期到2021年4月11日结束，而房东与买家约定的交房日期是2021年4月15日，完全赶得上。因此，房东陈先生愿意接受这一判决结果。

不过，这事远没有结束。4月1日下午，实在沉不住气的陈先生主动给万先生打了一个电话，得到了一个对他来说无异于是晴天霹雳的答复：“我要上诉，依法维护自己的权益。”

陈先生表示，如果租客不肯搬走导致产生69.9万元的违约金，那么他只能再打一场官司，要求租客来承担这笔损失。“

一旦租客上诉，那么二审判决下来最快也要几个月之后了，陈先生肯定无法按时交房，也就是说69.9万元的违约金赔定了。如果陈先生起诉万先生要求赔偿，那么这又是一场漫长的官司。而对陈先生颇为不利的是，有律师认为法院未必会支持陈先生的诉讼请求。

提醒房东在出租房屋需要注意哪些法律问题?

《民法典》租赁合同章共 32 条。其中，房东需要特别注意的有以下几个方面：

一、设立居住权的房屋不能租；

《中华人民共和国民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《中华人民共和国民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

也就是说，一旦该房屋上被设立了居住权，则该房屋不能被出租，如果已经就该房屋签订了租赁合同，则该租赁合同因违反《中华人民共和国民法典》第369条规定而无效。如果房东明知设定居住权仍然出租，则需要承担相应违约责任。

二、出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月；

《民法典》716条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

第718条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。但是如果房东知道对方转租，并且在六个月内未提出异议的，视为同意转租。

这里面其实涉及到了一个很重要的法律知识。如果租约还没到期，并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。

三、租房人享有优先租赁权；

《民法典》第734条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的, 原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

因此，租赁期满，作为房东如果继续出租房屋，应先告知承租人，在同等条件下，优先出租给承租人，否则视为违约。承租人可以要求相应的赔偿。

四、买卖不破租赁；

《民法典》第725条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

如果租约还没到期，并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。

在本案中，正是由于出租人在租约没到期的情况下和第三方签署了买卖合同，才导致了上述赔偿风险。

注：本案中，虽然后面续租没有正式书面协议，但有双方微信且承租方向出租方支付了租金，所以也已经达成了续租的合意。

五、承租人对房屋享有优先购买权；

第726条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或 者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

第727条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租 人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

第728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形 的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同 的效力不受影响。

根据上述规定，除非是将房屋转让或出售给房屋按份共有人或近亲属，出租人出卖租赁房屋的，一定要在签房屋买卖合同之前的合理期限内通知承租人，并且在承租人放弃优先购买权后方可和其他方正式签订房屋买卖协议。否则将可能承担巨额赔偿责任。

从这一点来说，在本案中，如果出租人在签订买卖合同之前通知承租方，和承租方达成包括放弃优先购买权、退租、收房等方面的正式协议，就可以避免目前这样被动的局面。

甚至，如果当时承租方没有放弃优先购买权的话，还可能被再要求房东承担这部分的赔偿责任。