2015年2月,鲁某与张某登记结婚。2019年2月，鲁某与张某购买位于六安市市区房屋一套，登记在鲁某一人名下，载明为共同共有。

2019年5月，鲁某将该房屋挂牌出售，郑某通过某中介公司与鲁某取得联系，双方在中介公司洽谈买卖事宜，商讨房价时，鲁某夫妻均在场。双方商定购房价79.8万元。

2019年10月，鲁某与郑某正式签订《存量房买卖合同》，郑某支付鲁某购房定金2万元，鲁某出具定金收据，并将房产证、结婚证复印件、其夫妻双方的身份证复印件交由中介公司保管。合同签订后，由于鲁某反悔，拒绝出售房屋，致房屋交付及过户手续不能完成，双方发生纠纷，郑某遂向法院起诉。

焦点1：鲁某与郑某签订的《存量房买卖合同》是否有效。

涉案房屋产权登记人为鲁某，产权登记薄载明为共同共有，该房屋产权登记于被告缔结婚姻关系之后，应为夫妻共同财产。根据《民法典》有关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。鲁某将涉案房屋挂牌后，其夫妻现身于中介公司，说明出售该房屋是其夫妻共同意思表示，价款谈妥后，由产权登记人鲁某在协议上签字，虽然其妻未签字，但作为合同相对方的郑某有理由相信被告鲁某具有家事代理权，合同形式要件上的瑕疵并不必然导致合同无效，按照鼓励交易、诚实信用的原则，合同当事人应当如约履行。

焦点2：被告鲁某是否应当双倍返还定金。

郑某支付给被告鲁某的20000元系为担保合同的履行而支付，为履约定金，双方签订合同后，郑某积极履行合同义务，而鲁某却拒绝履行自己义务，已构成违约。现郑某要求解除合同，鲁某亦同意，根据《民法典》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此郑某要求鲁某双倍返还4万元于法有据。

一、解除鲁某与郑某签订的《存量房买卖合同》;

二、鲁某双倍返还郑某定金4万元。

实践中，夫妻共有的房屋因种种原因登记在一方名下的情形较常见，这无形中给交易安全带来了较多隐患。经常会出现登记方为转移财产私自将房屋出售、签订合同后因房价上涨，夫妻双方以未取得另一方同意为由要求确认合同无效的情形。

因此，买方在签订房屋买卖合同时，应当核实卖方身份证、产权证、结婚证等相关材料，确定房屋的产权归属，并要求所有的产权人在合同上签字确认，不能到场的产权人应当要求其提供授权委托书。

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