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房屋买卖中的“中介不尽责”纠纷案例

发布时间:2021-03-15     点击次数:

中介擅自改合同 无需支付中介费

房屋买卖中的“中介不尽责”纠纷


基本案情

       2019年6月26日,购房人蒋某、吕某与卖房人包某的委托代理人及某房地产销售公司(即中介)签订《房地产买卖中介合同》(即中介合同)。合同签订后,购房人蒋某、吕某向卖房人支付了定金1万元。2019年7月7日,购房人、卖房人和中介三方商定办理银行贷款手续,并按照交易流程签订《存量房交易合同》。


      购房人蒋某、吕某在阅看中介提供的交易合同后,发现交易合同与中介合同中关于房款支付时间、违约责任、房屋交付时间等条款不一致,便拒绝签订交易合同。后蒋某、吕某向卖房人包某、中介催告,希望三方按照中介合同签订交易合同并办理贷款手续,如到期中介不配合完成约定事项,即解除中介合同。


       后来中介仍未配合履行,购房人以交易合同与中介合同条款不一致为由,拒绝签订交易合同。中介则认为购房人以此为由逃避责任,故请求法院判令购房人支付中介服务费2万元及利息。


法院裁判

       一审法院认为依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更合同。根据三方当事人在房地产买卖中介合同中的约定,中介应根据专业知识及工作经验,将所了解的标的情况如实告知委托人,并及时将委托事情办理的进展情况向委托人通报。


       但在本案中,中介擅自对中介合同做了较大的修改,且未能及时履行约定的通报义务,亦未及时协助买卖双方确定签订交易合同的事项,最终因为交易合同与中介合同中的条款不一致,导致三方协议中的约定事项不能按约完成。


      法院经审理,依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条之规定,判决驳回原告中介的诉讼请求。中介不服一审判决,提出上诉,二审法院认为中介未能按合同约定履行中介义务,其上诉请求不能成立,故驳回上诉,维持原判。


律师分析

       第一,本案中中介服务合同系三方当事人的真实意思表示,并未违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,三方均应按照合同约定履行各自义务。因中介提供的交易合同中关于购房首付款的支付时间、如购房人贷款未获审批或未贷足款项后如何支付贷款款项、违约责任等条款均与先前约定内容有所区别,对之前三方签订的中介合同相关条款做了较大的修改,致使交易合同与中介合同条款不一致。中介擅自修改合同,未能按合同约定履行中介义务,导致房屋买卖交易未能完成,应自行承担责任。


      第二,相对于缺乏实际交易经验的买卖双方来说,中介的专业与经验更具优势。中介在提供购房中介服务时,应当充分预见到合同履行过程中可能遇到的各种交易风险,并在拟定合同条款时,在相关法律法规及规定允许的范围内予以合理防范。


      第三,作为专业的房地产中介服务提供者,中介的安身立命之本为诚信。依据中介合同的约定,因中介擅自修改合同致使交易合同与中介合同条款不一致,购房人拒绝签订交易合同,导致三方协议中的约定事项不能按约完成的,中介无权要求购房人支付中介费。


来源:北京律师马志良


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